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災害列島

台風21号が大きな爪痕を関西エリアに残し、関西空港の再開のめどが立たない状況の中、今朝は北海道で震度6強の地震が発生し、北海道内の電力供給が止まり、千歳空港も閉鎖となっています。国際空港が災害で2カ所閉鎖なんてこれまであったのでしょうか。
最近は「今年も自然災害が多いですね。」ということが多いように感じます。
 
 日本経済新聞では、8月上旬より「20××年 …………」という記事を時々掲載しています。これらの記事が予測と思えないほど真実味を感じます。
以下、記事の掲載日とタイトルを記載します。

2018.08.05  20××年、巨大地震が連鎖したら……
       富士山は
2018.08.18  20××年、破局的噴火が起きたら……
       台地が消失
2018.08.26  20××年、スーパー台風が襲ったら……
       地下街水没
2018.09.02  20××年、温暖化でも豪雪……
       埋もれる東京

2018年09月06日

日本経済新聞「限界都市」シリーズ

 日本経済新聞の「限界都市」シリーズの記事が9月16日の朝刊第一面に載りました。3連休中の日曜日朝刊です。
 今回は首都圏郊外住宅地の高齢化による平均所得減少の事実をあぶりだしています。見出しは『 首都圏、所得減のドーナツ 始発のまち久喜・青梅、5年で5万円 迫られる「脱・ベッドタウン」 』です。

 かつて、人口増の日本の首都東京への人口集中が進み、東京都心から40Km、50Km圏から更に先へと郊外住宅地の開発が進み、戸建て住宅、木造アパートの建設が行われました。そして、人口減少の現在、東京都心への人口集中はまだ止まっていませんが、これらのベッドタウンでは、若い子供世代はもっと便利な都心部へ移転し、かつて移り住んだ親世帯が残るという現象が進んでおり、統計的にもこの事実が証明されているということと思います。空き家・空き地問題の観点からも放置できない社会問題となりつつあります。

 日経の記事では「若い世代を呼び込む工夫が要る」と書いていますが、その処方箋は簡単ではないように思います。

2018年09月18日

都心オフィス 好調継続

 三鬼商事が毎月発表しているオフィスデータでは、本年8月末時点での都心5区のオフィス空室率は2.45%、募集賃料は20,291円と好調を維持しています。
日経電子版のマネー研究所9月20日付NOQセレクションの記事に「つくると埋まる都心のオフィスビル 20年完成物件も」が掲載されました。
 この記事によると
・三井物産本社跡地で進んでいる「OH-1計画」のオフィスビルに坪当たり5万円という賃料定提示があったこと
・2020年完成予定で三井不動産が進めている東京メトロ後楽園駅・都営地下鉄春日駅直結の大型ビルでは「空いているのは数フロア」という状況
・森ビルの「(仮称)虎ノ門ヒルズビジネスタワー」(2019.12月完成予定)もほぼ入居企業のめどがついた状況

などを伝えている。

 企業業績の好調が続いていることがこのような状況を生んでいるとのこと。懸念されていたオフィス市況の潮目の変化はさらに先になりそうだと結論付けています。

2018年09月26日

都心オフィス好調の要因

 先週11日三鬼商事が発表した都心5区オフィス空室率は対前月比さらに低下し2.33%になりました。2008年リーマンショック前の水準を下回る水準まで低下しているようです。日本経済の好調によるオフィス需要が支えていることは間違いありませんが、(一社)土地総合研究所のレポートはもう少し掘り下げた分析を発表しています。
 このレポートを読み、以下のように理解しました。
① 東京区部への人口流入に伴う就業者数の増加によるオフィス需要の増加。
② 創造的な就業環境の創出を目指したコワーキングの増床。
③ 東京都心部のオフィス新規供給は約20万坪程度と推定されていますが、この約半分の10万坪が建替えによる既存床の減少で相殺され、新規床供給は実質10万坪程度と推計される。また、新規の床需要は10万坪程度でほぼ均衡状態となっている。
④ 需要と供給がほぼ均衡しており空室率が低い状況では、若干の需要増で賃料上昇圧力が働く。

土地総合研究所のレポートでは、2018年に入り、新規募集賃料の対全年同月比は上昇傾向にあるとも伝えています。
また、上記②に関連して以下のトピックも伝えています。
【トピック】
ソフトバンクも出資している米国新興オフィスシェア大手“We Work”の東京都心部大型オフィス賃借増床が目立つとのレポートもあり、外資系コンサルタントのレポートでは、2018年東京都心5区における新規契約面積の34%を占めていると伝えている。    (以上)

2018年10月15日

不動産市況 安堵感と警戒感

今年もあと1か月と数日となりました。
現在の不動産市況を表現すれば、“安堵感と警戒感”と言えると思います。
オフィス市場は、10月末時点の東京都心5区オフィス空室率は2.2%、募集賃料上昇継続中であり、全国主要都市のオフィス市況も好調を維持しています。昨年頃言われていた2018年問題は忘れ去られ、今後も好調が持続すると言われるようになっています。安堵感です。
一方、投資用不動産市場では警戒感が漂っています。大型投資では、昨年市場で存在感を示した海外投資家は投資額を減らしています。また、個人・中小企業投資分野ではスルガ銀行問題が話題となりましたが、今年後半には金融機関の不動産投資への融資姿勢は厳しくなり、投資動向に影響を与えています。投資用不動産市況の崩れが、マンション等の住宅市況にも悪い影響を与えるのではないかと心配する声が出てきています。

アメリカの政策金利上昇や米中経済戦争などの影響で株式市場が混乱し始めました。株は経済の先行指標ともいわれています。経済が停滞し始めれば、当然に日本の不動産市況にも影響が出ます。今後は国内の不動産市場だけでなく、世界経済にも注視していく必要があると考えます。

2018年11月26日