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災害列島

台風21号が大きな爪痕を関西エリアに残し、関西空港の再開のめどが立たない状況の中、今朝は北海道で震度6強の地震が発生し、北海道内の電力供給が止まり、千歳空港も閉鎖となっています。国際空港が災害で2カ所閉鎖なんてこれまであったのでしょうか。
最近は「今年も自然災害が多いですね。」ということが多いように感じます。
 
 日本経済新聞では、8月上旬より「20××年 …………」という記事を時々掲載しています。これらの記事が予測と思えないほど真実味を感じます。
以下、記事の掲載日とタイトルを記載します。

2018.08.05  20××年、巨大地震が連鎖したら……
       富士山は
2018.08.18  20××年、破局的噴火が起きたら……
       台地が消失
2018.08.26  20××年、スーパー台風が襲ったら……
       地下街水没
2018.09.02  20××年、温暖化でも豪雪……
       埋もれる東京

2018年09月06日

日本経済新聞「限界都市」シリーズ

 日本経済新聞の「限界都市」シリーズの記事が9月16日の朝刊第一面に載りました。3連休中の日曜日朝刊です。
 今回は首都圏郊外住宅地の高齢化による平均所得減少の事実をあぶりだしています。見出しは『 首都圏、所得減のドーナツ 始発のまち久喜・青梅、5年で5万円 迫られる「脱・ベッドタウン」 』です。

 かつて、人口増の日本の首都東京への人口集中が進み、東京都心から40Km、50Km圏から更に先へと郊外住宅地の開発が進み、戸建て住宅、木造アパートの建設が行われました。そして、人口減少の現在、東京都心への人口集中はまだ止まっていませんが、これらのベッドタウンでは、若い子供世代はもっと便利な都心部へ移転し、かつて移り住んだ親世帯が残るという現象が進んでおり、統計的にもこの事実が証明されているということと思います。空き家・空き地問題の観点からも放置できない社会問題となりつつあります。

 日経の記事では「若い世代を呼び込む工夫が要る」と書いていますが、その処方箋は簡単ではないように思います。

2018年09月18日

都心オフィス 好調継続

 三鬼商事が毎月発表しているオフィスデータでは、本年8月末時点での都心5区のオフィス空室率は2.45%、募集賃料は20,291円と好調を維持しています。
日経電子版のマネー研究所9月20日付NOQセレクションの記事に「つくると埋まる都心のオフィスビル 20年完成物件も」が掲載されました。
 この記事によると
・三井物産本社跡地で進んでいる「OH-1計画」のオフィスビルに坪当たり5万円という賃料定提示があったこと
・2020年完成予定で三井不動産が進めている東京メトロ後楽園駅・都営地下鉄春日駅直結の大型ビルでは「空いているのは数フロア」という状況
・森ビルの「(仮称)虎ノ門ヒルズビジネスタワー」(2019.12月完成予定)もほぼ入居企業のめどがついた状況

などを伝えている。

 企業業績の好調が続いていることがこのような状況を生んでいるとのこと。懸念されていたオフィス市況の潮目の変化はさらに先になりそうだと結論付けています。

2018年09月26日

都心オフィス好調の要因

 先週11日三鬼商事が発表した都心5区オフィス空室率は対前月比さらに低下し2.33%になりました。2008年リーマンショック前の水準を下回る水準まで低下しているようです。日本経済の好調によるオフィス需要が支えていることは間違いありませんが、(一社)土地総合研究所のレポートはもう少し掘り下げた分析を発表しています。
 このレポートを読み、以下のように理解しました。
① 東京区部への人口流入に伴う就業者数の増加によるオフィス需要の増加。
② 創造的な就業環境の創出を目指したコワーキングの増床。
③ 東京都心部のオフィス新規供給は約20万坪程度と推定されていますが、この約半分の10万坪が建替えによる既存床の減少で相殺され、新規床供給は実質10万坪程度と推計される。また、新規の床需要は10万坪程度でほぼ均衡状態となっている。
④ 需要と供給がほぼ均衡しており空室率が低い状況では、若干の需要増で賃料上昇圧力が働く。

土地総合研究所のレポートでは、2018年に入り、新規募集賃料の対全年同月比は上昇傾向にあるとも伝えています。
また、上記②に関連して以下のトピックも伝えています。
【トピック】
ソフトバンクも出資している米国新興オフィスシェア大手“We Work”の東京都心部大型オフィス賃借増床が目立つとのレポートもあり、外資系コンサルタントのレポートでは、2018年東京都心5区における新規契約面積の34%を占めていると伝えている。    (以上)

2018年10月15日

不動産市況 安堵感と警戒感

今年もあと1か月と数日となりました。
現在の不動産市況を表現すれば、“安堵感と警戒感”と言えると思います。
オフィス市場は、10月末時点の東京都心5区オフィス空室率は2.2%、募集賃料上昇継続中であり、全国主要都市のオフィス市況も好調を維持しています。昨年頃言われていた2018年問題は忘れ去られ、今後も好調が持続すると言われるようになっています。安堵感です。
一方、投資用不動産市場では警戒感が漂っています。大型投資では、昨年市場で存在感を示した海外投資家は投資額を減らしています。また、個人・中小企業投資分野ではスルガ銀行問題が話題となりましたが、今年後半には金融機関の不動産投資への融資姿勢は厳しくなり、投資動向に影響を与えています。投資用不動産市況の崩れが、マンション等の住宅市況にも悪い影響を与えるのではないかと心配する声が出てきています。

アメリカの政策金利上昇や米中経済戦争などの影響で株式市場が混乱し始めました。株は経済の先行指標ともいわれています。経済が停滞し始めれば、当然に日本の不動産市況にも影響が出ます。今後は国内の不動産市場だけでなく、世界経済にも注視していく必要があると考えます。

2018年11月26日

不動産市場はいつピークアウトするのか?

 昨年のスルガ銀行の不正融資事件以降、投資用不動産市場はピークアウトしたとの意見は多く聞くようになりました。また、マンション市場は地方都市駅前マンションの好調はありますが、東京23区の中古マンション在庫の積み上がりなど、陰りのシグナルが出ています。
 一方、オフィス市場は堅調です。東京都心部オフィス空室率は昨年12月時点で1.88%、平均賃料も60ヶ月連続で上昇(三鬼商事調査)となっており好調を維持しています。2019年の大型オフィス供給量は2018年より減少の見通しであり、年内の市場の崩れを想定する方はすくないようです。それでも最近は「2020年頃が潮目の変わり目か」というような警戒感が漂い始めています。
先日1月12日付日本経済新聞に「ピークアウト感強める不動産市況 大手の構えに戦々恐々」という記事が掲載されました。
 三井不動産やダイワハウスの動向を報じていますが、不動産大手が資産売却姿勢に転じたのではないかと市場関係者が危惧しているとの内容です。これまで海外投資家の大型資産売却は報じられてきましたが、遂に国内大手も姿勢の変化かという受け止めのようです。
 米欧の金融政策に比べ日銀の政策は相変わらずのゼロ金利方針継続ではありますが、いずれは政策変更の時期が来ることは間違いありません。潤沢な資金に支えられた不動産市場の好調は、いずれ反転することは疑いないところと考えます。現在の関心事は、それがいつなのかというところまで来ているということのようです。

2019年01月16日

不動産取引急減 昨年下期

 昨日1月27日の日本経済新聞朝刊の一面に「不動産取引急ブレーキ 昨年下期」という記事が掲載されました。
 都市未来総合研究所の集計によると、昨年7月から12月までの下期半年間の不動産取引額は1兆7290億円と、対前年比34%減となり、半年間取引額は6年ぶりの低水準と伝えています。2017年下期には日本の不動産取引の3割を占めていた海外勢による取引が、2018年下期は9割も減少したようです。
 低金利政策が続き日本の不動産投資利回りに魅力を感じていた海外勢も、不動産価格高騰による利回り低下や、今後の価格上昇が見込めない水準となったことが投資額減少の要因と言われています。また、東京湾岸部タワーマンションに投資を増やしていた中国勢の中国国内回帰が始まっているとも伝えています。
 国内勢もいつ変調が始まるのかと不安を抱いていたことが現実味を帯びてきたということでしょうか。今後の不動産市況に目が離せなくなってきました。

2019年01月28日

2018年度 不動産取引額減少へ

 3月9日付日本経済新聞は、2018年度(2018年4月から2019年3月)の日本の不動産取引額が3年ぶりに減少しそうだと報じました。
都市未来総合研究所の調査によると、今年度2月までの集計で不動産取引額総額は3兆2568億円と2017年度の4兆2568億円を3割ほど下回っているとのことです。
 特に海外勢の取引減少が目立っているようで、不動産売却額が4779億円と半減、取得額は2979億円と3割に減少しているようです。
 一方、日本のオフィス市況は東京をはじめ主要都市の空室率は低くオフィス不足の状況ですが、不動産価格の高止まりは今後どうなっていくのか、世界の資金の流れの変化に注目です。

2019年03月13日

東京オフィス地区の市況動向予測

 三鬼商事は5月9日、4月時点の東京都心5区のオフィス市況を発表しました。空室率は1.70%、平均賃料は3.3㎡当たり21,279円でした。空室率は2002年1月以来の最低を更新し、賃料は64か月連続の上昇を記録したようです。
 それでは、この好調状況は今後どうなるのでしょうか。
日本不動産研究所は三鬼商事との共同研究している5年程度先までの予測結果を4月25日付で発表しています。詳細は発表資料をご覧いただきたいと思いますが、ここでは大まかな内容を記載します。

2019年 現在の低い空室率継続、賃料は上昇継続
2020年 空室率やや上昇(3%)、賃料は微増
2021年 空室率上昇(3.9%程度)、賃料は調整局面入り
2022年 空室率微減(3.6%)、賃料も微減
2023年~
2025年 空室率は低下(2.8%)、賃料横ばい後2025年微増
という予測です。

(世界経済の激変や突発事態が起こらなければという前提です。)

2019年05月14日

2019年相続税路線価発表

 国税庁は7月1日、2019年路線価を発表しました。全国平均が4年連続の上昇となりました。ここ数年続いている地価上昇が、相続税課税にも反映されているといえます。
 地価上昇といえば、東京をはじめとする大都市中心部と、インバウンド効果の北海道ニセコ、沖縄などが思い起こされますが、日本経済新聞の関連記事ではもう少し詳しく報じています。
 大分県別府市、静岡県熱海市については”伝統の温泉街復活“と伝えています。また、”27年ぶりの上昇”と伝えているのが秋田市と高知市です。秋田市は秋田犬、金足農業高校野球部と注目を浴び観光客が伸びているとのことですが、駅前開発にかかわる関係者の努力の成果と考えたいところです。
 私が最も注目したのが高知市です。こちらも27年ぶりの上昇とのことですが、要因は駅前地区への高齢者移住と解説されており、南海トラフ地震による津波被害予測もその理由に挙げられています。記事では、不動産鑑定士さんのコメントとして「浸水しても上層部なら大きな被害を受けないと判断し、特に駅前マンションに移る傾向がある」と報じています。私としては、マンションの下層階が浸水したら、電気も水道もトイレも使えない状況で本当に大丈夫なのかと心配していますが、当然に対策は練られているのでしょうね。

 今年も路線価日本一は34年連続で銀座鳩居堂前でしたが、地価上昇の一服感も出ていると報じています。東京の銀座は別格として、東京エリアでは別な動きがあります。台東区に「東京のブルックリン」と呼ばれるところがあるようです。隅田川沿いの蔵前です。最近は歴史・文化があり、都心に近いこともあり個性派店が下町に立地するようになっています。この傾向が路線価にも表れ、今年の東京の上昇率上位は浅草、足立、江東東の税務署管内が上位3位を占めました。一方、多摩エリアは地価上昇が波及していないようで、青梅、日野の路線価は横ばい、町田、立川、八王子は上昇したもののその率は5%未満の状況です。
大東京でも都心部と郊外の格差が大きくなっているようです。

2019年07月03日

東京都心部オフィス好調続く?

 先週末、オフィス仲介の三鬼商事は6月時点の東京都心5区大型オフィスの空室率が対前月比上昇との発表をしましたが、その実態は相変わらずの需給逼迫状態が続いています。
三鬼商事が毎月発表しているデータをみてみますと、2018年6月より新築ビルの空室率は5%を下回った状態が続いています。既存ビルも需給バランスの目安と言われている5%を大幅に下回っています。
 昨年度までの日本企業の業績は好調であり、最近の働き方改革の流れなどもあり、東京のみなら国内主要都市のオフィス市場は好調を維持しています。
 一方、最近発表される企業業績では減益や来年度減益見通しもかなり出てきており、これまでの絶好調という状況ではなくなってきています。
「オリンピック開催国の景気は開催年の前年には後退する。」とよく言われています。世界情勢を見渡せば、米中経済対立、イギリスのEU離脱混乱、我が国と韓国の不仲など経済に関する不安要因がかなり発生しており、経済の先行きは不透明です。
 オフィス市況は経済動向に少し遅れて反応すると考えられますので、来年以降どんな動きとなるのか注目していく必要があると考えます。

2019年07月19日

個人の不動産投資に暗い影

 現在の不動産市況を見ると、オフィスや物流など法人を対象とする不動産は相変わらず好調が継続していますが、個人を対象とする賃貸住宅やマンションなどでは陰りが出ています。特に、地価上昇に支えられ伸びていた、個人の投資を対象としたアパート、賃貸住宅などの投資では逆風が吹いていると言ってよい状況です。
 日本経済新聞では、先週には個人の不動産投資に関連する記事が連続して掲載されました。
7/22 不動産業の債務不履行率 4月0.52% 
3年半ぶり高水準
7/23 不動産 過熱の代償(1)サラリーマン大家に試練
7/24 不動産 過熱の代償(2)「土地の仕入れやめろ」
7/25 不動産 過熱の代償(3)「家賃保証」信じたのに
7/26 不動産 過熱の代償(4)「1億円では足りない」
7/27 不動産 過熱の代償(5)「トップには逆らえない」

 不動産価格の上昇に金融機関と不動産業者が業績向上を求め、個人を相手に無理をしていたことが露呈しています。
「スルガ銀行」、「カボチャの馬車」、「レオパレス」、「大和ハウス」、「TATERU」など報道が相次ぎました。
 既に賃貸住宅価格は2018年当初より1割程度下落しているとの記事もあり、損失を被った方も多いようです。

2019年07月29日